Afdragsfrie lån i Danmark: Alt du skal vide

Afdragsfrie lån giver dig lavere månedlige ydelser, fordi du i en periode kun betaler renter og bidrag. Til gengæld betaler du ikke af på selve gælden, og lånet bliver dyrere på lang sigt.

Alligevel har næsten halvdelen af alle danske boligejere et afdragsfrit realkreditlån. Afdragsfrihed blev indført i 2003 og er i dag en fast del af det danske boligmarked.

Her får du et komplet overblik over hvad afdragsfrie lån er, hvornår de kan betale sig, og hvad du skal være opmærksom på.

Et afdragsfrit lån er et lån, hvor du i en aftalt periode ikke betaler afdrag på hovedstolen. Du betaler kun renter og bidrag.

Din månedlige ydelse består normalt af tre dele:

• Afdrag – det du betaler af på selve gælden
• Renter – det långiveren opkræver for at låne dig pengene
• Bidrag – realkreditinstituttets gebyr for at administrere lånet

Når lånet er afdragsfrit, forsvinder afdragsdelen fra din ydelse. Det gør ydelsen lavere, men gælden forbliver den samme.

Afdragsfrie lån er mest udbredt inden for realkreditlån, hvor du typisk kan få op til 10 års afdragsfrihed. Det er også muligt at få kortere afdragsfrie perioder på forbrugslån og banklån, men her taler vi typisk om en eller to måneder ad gangen.

Afdragsfrihed er hverken godt eller dårligt i sig selv. Det afhænger helt af din situation og hvordan du bruger de ekstra penge.

Der er klare regler for, hvem der kan få afdragsfrihed og hvor længe.

Realkreditlån til helbolig og sommerhus:

• Maksimalt 10 års afdragsfrihed (svarende til 40 kvartaler)
• Afdragsfrihed kan aftales på både fastforrentede og variabelt forrentede lån
• Når de 10 år er brugt, skal du genoptage afdrag. Alternativt kan du omlægge til et nyt lån med ny afdragsfrihed, hvis du opfylder kravene

30 års afdragsfrihed:

Fler realkreditinstitutter tilbyder op til 30 års afdragsfrihed. Kravet er typisk, at din belåningsgrad højst er 60% af boligens værdi, når lånet optages.

Dette tilbydes bl.a. af Totalkredit, Realkredit Danmark (FlexLife), Jyske Realkredit (Jyske Frihed) og Nykredit.

Belåningsgrad:

Din belåningsgrad er afgørende. Realkreditlån til ejerboliger kan højst udgøre 80% af boligens værdi. For sommerhuse er grænsen 75%. Jo lavere belåningsgrad, jo billigere bidragssats og bedre muligheder for afdragsfrihed.

Når din afdragsfrie periode udløber, begynder du at betale afdrag igen. Og her kan det gøre ondt.

Har du f.eks. haft 10 års afdragsfrihed på et 30-årigt lån, har du nu kun 20 år til at betale hele gælden af. Det betyder, at din månedlige ydelse kan stige med 40-60% eller mere.

Du har typisk tre muligheder:

• Betal de højere ydelser. Hvis din økonomi kan bære det, er dette den billigste løsning på lang sigt.
• Omlæg til et nyt lån. Du kan optage et nyt 30-årigt lån og eventuelt få ny afdragsfrihed. Men du får gæld i længere tid.
• Omlæg med delvis afdragsfrihed. Nogle vælger at starte med afdrag på en del af lånet og beholde afdragsfrihed på resten.

Det vigtigste er, at du forbereder dig. Tal med din bank eller realkreditrådgiver i god tid inden perioden udløber.

Afdragsfrihed er ikke for alle. Men i nogle situationer giver det rigtig god mening.

Afdragsfrihed kan betale sig hvis:

• Du har dyr gæld andetsteds. Et forbrugslån med 10-20% i rente er langt dyrere end et realkreditlån. Brug de sparede penge på at få den dyre gæld væk først.
• Du er i en midlertidig presset situation. Barsel, skilsmisse, arbejdsløshed eller nedgang i indkomst er alle gode grunde til at bruge afdragsfrihed som en buffer.
• Du planlægger at sælge din bolig. Skal du sælge inden for få år, er afdragsfrihed en måde at holde de månedlige udgifter nede.
• Du har stor friværdi og lav belåningsgrad. Er din belåningsgrad under 40-60%, er risikoen ved afdragsfrihed minimal.
• Du er pensionist eller nærmer dig pension. Med lav belåningsgrad og lavere indkomst kan afdragsfrihed give mening for at bevare levestandarden.

Afdragsfrihed er en dårlig idé hvis:

• Du bruger de sparede penge på forbrug. Så får du hverken reduceret gæld eller investeret.
• Din belåningsgrad er høj. Med 80% belåning er du sårbar over for prisfald.
• Du har ikke en plan for når perioden udløber. En pludselig stigning i ydelsen kan vælte dit budget.

Noget mange overser er, at bidragssatsen typisk er højere på afdragsfrie lån. Realkreditinstitutterne betragter afdragsfrie lån som en højere risiko, og det koster dig ekstra.

Forskellen kan være 0,1-0,5 procentpoint afhængig af din belåningsgrad og låntype. På et lån på 1,5 millioner kr. svarer det til 1.500-7.500 kr. ekstra om året.

I 2025 fjernede Realkredit Danmark det ekstra bidragstillæg på nye afdragsfrie lån med en belåningsgrad under 60%. Det er en udvikling, der kan betyde billigere afdragsfrie lån for boligejere med stor friværdi.

Generelt gælder det, at jo lavere din belåningsgrad er, jo billigere er bidragssatsen, uanset om du vælger afdrag eller ej.

Hvis du vælger afdragsfrihed, er det afgørende, hvad du gør med de penge, du sparer.

Her er de smarteste ting at gøre med pengene:

• Betal dyr gæld af. Forbrugslån, kreditkortgæld eller andre lån med høj rente bør altid prioriteres. Læs vores guide til at blive gældfri.
• Invester pengene. Langsigtet investering i f.eks. aktier eller indeksfonde kan potentielt give et højere afkast end renten på dit realkreditlån. Men husk, at investering altid indebærer risiko.
• Byg en økonomisk buffer. Sæt pengene ind på en opsparingskonto så du har en nødpulje.
• Indbetal ekstra på pension. Særligt hvis du er i 40’erne eller 50’erne kan ekstra pensionsindbetalinger give god mening.

Det værste du kan gøre er at bruge de sparede penge på forbrug. Så mister du fordelene ved afdragsfrihed og står med en større gæld end nødvendigt.