Hvad er gældsfaktor?

Gældsfaktor er forholdet mellem din samlede gæld og din årlige bruttoindkomst. Tallet bruges af banker og realkreditinstitutter til at vurdere, hvor stor en risiko det er at låne dig penge.

En gældsfaktor på 3 betyder, at du skylder tre gange det du tjener på et år før skat. Jo højere tallet er, jo mere gæld har du i forhold til din indkomst.

I daglig tale kaldes gældsfaktor også for gearing. Du støder typisk på begrebet ved huskøb eller når du skal låne penge i banken, fordi gældsfaktoren er afgørende for, hvor meget du kan låne.

Formlen er:

Samlet gæld ÷ årlig bruttoindkomst = gældsfaktor

Din samlede gæld inkluderer alt: realkreditlån, billån, studiegæld, forbrugslån, kassekreditter og anden gæld. Også kreditfaciliteter du ikke bruger aktivt, tæller med.

Årlig bruttoindkomst er husstandens samlede indkomst før skat. Bor du sammen med en partner, lægger I begges indkomster sammen.

Eksempel:

En husstand har en samlet gæld på 2.500.000 kr. og en årlig bruttoindkomst på 750.000 kr.

2.500.000 ÷ 750.000 = 3,33

Gældsfaktoren er 3,33, hvilket ligger i den moderate ende.

Finanstilsynet og de danske banker opererer med fem niveauer:

0 til 2,5: Lav gældsfaktor. Banken ser meget positivt på din økonomi. 2,5 til 3,5: Moderat gældsfaktor. De fleste kan låne uden problemer. 3,5 til 4: Moderat til høj. Banken begynder at kigge ekstra grundigt. 4 til 5,5: Høj gældsfaktor. Du skal typisk have fast rente, afdrag og positiv formue. Over 5,5: Meget høj. Det er yderst svært at låne til bolig.

Som tommelfingerregel bør din gældsfaktor ikke overstige 3,5 til 4. Overstiger den 4, stiller banken skærpede krav, og du får færre lånemuligheder.

Her er nogle eksempler på gældsfaktor beregning:

Finanstilsynet har opstillet retningslinjer, som bankerne følger. Det vigtigste er den såkaldte 60/4-regel:

Hvis du låner mere end 60% af boligens værdi (belåningsgrad over 60%), og din gældsfaktor er over 4, må banken ikke tilbyde dig et såkaldt risikabelt lån. Det betyder, at du ikke kan vælge variabel rente eller afdragsfrihed.

I praksis skal du have:

• Fast rente på dit realkreditlån
• Afdrag på lånet (ikke afdragsfrit)
• Positiv formue, selv hvis boligen falder 10% i værdi

Har du en gældsfaktor over 5, skærpes kravet: din formue skal kunne tåle et boligprisfald på 25%.

I områder med store prisstigninger på boliger gælder yderligere regler. Finanstilsynet har udpeget en række vækstkommuner, herunder København, Frederiksberg, Aarhus og flere omegnskommuner.

Bor du i et vækstområde, kan banken stille hårdere krav til din gældsfaktor, fordi risikoen for boligprisbobler er større. Her kan en gældsfaktor på 3,5 allerede være i den høje ende.

En gældsfaktor over 4 er ikke nødvendigvis en lukket dør. Der er flere undtagelser og muligheder:

Positiv formue: Har du en stor opsparing, værdipapirer eller anden formue, kan banken være villig til at låne dig penge på trods af en høj gældsfaktor. Formuen fungerer som en sikkerhedsmargin.

Under uddannelse: Er du under uddannelse med udsigt til høj indkomst, kan banken se bort fra din nuværende lave indkomst og vurdere på din fremtidige indkomst.

Høj jobsikkerhed: Har du et meget stabilt job med forudsigelig indkomst, vejer det positivt.

Større udbetaling: En udbetaling over minimumskravet på 5% giver dig bedre kort på hånden. Jo mere du selv lægger, jo lavere belåningsgrad.

Du kan også overveje at sammenligne lån fra flere udbydere, da den skærpede vurdering kan variere fra bank til bank.

Der er to veje: sænk din gæld eller hæv din indkomst.

Afdrag på dyr gæld først. Start med den gæld der har højest rente, typisk forbrugslån og kreditkort. Hvert afdrag sænker din gældsfaktor direkte.

Omlæg dyre lån. Har du flere små lån med høj rente, kan du samle dem i et billigere lån. Det ændrer ikke din gældsfaktor, men gør det nemmere at afdrage hurtigere.

Undlad at tage ny gæld. Det lyder banalt, men nye lån mens du forsøger at sænke din gældsfaktor er et skridt baglæns.

Øg din indkomst. Lønforhandling, bijob eller en partners indkomst kan flytte gældsfaktoren markant. Husk at det er husstandens samlede bruttoindkomst der tæller.

Lav et budget. Et budget giver dig overblik over, hvor pengene går, og hvor du kan frigøre penge til afdrag.

Investerer du i ejendomme og har mere end et enkelt realkreditlån, kan gældsfaktoren hurtigt blive et problem.

Løsningen er at stifte et selskab, som tager lånene og køber ejendommene. Din personlige gældsfaktor påvirkes ikke af selskabets gæld, fordi et selskab er en selvstændig juridisk enhed.

Det betyder ikke, at du slipper for risiko. Du kan stadig hæfte personligt afhængigt af selskabsform og låneaftale. Men din gældsfaktor forbliver ren i bankens øjne.

Banken bruger gældsfaktoren som én af flere nøgletal. I en samlet kreditvurdering indgår også:

• Rådighedsbeløb: Hvor mange penge har du tilovers hver måned efter alle faste udgifter? Banken har et minimumskrav.
• Belåningsgrad: Hvor stor en del af boligens værdi låner du? Op til 80% via realkredit, op til 95% med banklån.
• Udbetaling: Minimum 5% af købesummen.
• Formue: Opsparing og værdipapirer står i din favør.
• Jobsituation: Fast ansættelse, branche, anciennitet.

Selvom din gældsfaktor er fin, kan et lavt rådighedsbeløb stadig blokere et lån. Og omvendt kan en høj gældsfaktor kompenseres af en stor formue.