Hvad koster det at låne en million?

Hvad koster det at låne en million? Det korte svar er, at den månedlige ydelse før skat typisk ligger mellem ca. 2.500 kr. og 5.500 kr. for et realkreditlån på 1 million kr. over 30 år.

Det præcise beløb afhænger af, om du vælger fast eller variabel rente, om du betaler afdrag, og hvilken løbetid du vælger.

Har du brug for at låne 1 million kr. til boligkøb? I denne artikel gennemgår vi konkrete eksempler på, hvad det koster at låne en million over 30 år og 20 år, med forskellige låntyper, og hvad der påvirker prisen.

Når du låner 1 million til en bolig, vil langt størstedelen typisk være et realkreditlån. Et realkreditlån er et lån med pant i din bolig, og det er den billigste måde at finansiere et boligkøb.

Men hvad koster realkreditlån 1 million i praksis? Det afhænger af en række faktorer.

Du kan belåne op til 80% af boligens værdi med realkredit. De sidste 15% kan finansieres med et banklån, og de resterende 5% er din egenbetaling.

Realkreditlånet består af tre hovedelementer, der tilsammen bestemmer din ydelse:

Renten er det, du betaler for at låne pengene. Den kan enten være fast (samme rente i hele lånets løbetid) eller variabel (ændrer sig med jævne mellemrum).

Bidragssatsen er et gebyr til dit realkreditinstitut. Den ligger typisk mellem 0,45% og 1,2% af restgælden, og den betaler du oven i renten. Bidragssatsen afhænger af din belåningsgrad og låntype.

Kursen afgør, hvor meget du reelt får udbetalt. Hvis kursen er 98, får du 980.000 kr. udbetalt af et lån på 1 million. Du skal stadig tilbagebetale den fulde million.

Med et fastforrentet realkreditlån kender du din ydelse fra dag ét. Renten ændrer sig ikke, og du ved præcis, hvad lånet koster dig over hele løbetiden.

Det giver tryghed, men du betaler typisk en højere rente end med variable lån.

I starten af 2026 ligger den effektive rente på fastforrentede realkreditlån (30 år, med afdrag) typisk i intervallet 4,0-5,2% inklusive bidrag. Den præcise rente afhænger af det aktuelle renteniveau, din belåningsgrad og dit realkreditinstitut.

For et lån på 1 million kr. over 30 år med afdrag svarer det til en månedlig ydelse på ca. 4.500-5.500 kr. før skat.

Realkredit Danmark sænkede i januar 2026 deres bidragssats på fastforrentede lån fra 0,68% til 0,57% ved 80% belåning, og der er generelt øget konkurrence mellem realkreditinstitutterne, hvilket presser priserne.

Med et variabelt forrentet lån (også kaldet F-lån) tilpasses renten med jævne mellemrum. De mest almindelige varianter er:

F3-lån: Renten bindes for 3 år ad gangen. Giver en god balance mellem lav rente og forudsigelighed.

F5-lån: Renten bindes for 5 år. Lidt højere rente end F3, men mere stabilitet.

F-kort (F1): Renten tilpasses hvert år. Typisk laveste rente, men størst usikkerhed.

I starten af 2026 ligger F3-lån typisk i intervallet 2,5-3,5% i effektiv rente inkl. bidrag. Det giver en månedlig ydelse på ca. 3.500-4.500 kr. for 1 million kr. over 30 år med afdrag.

Ulempen er, at din ydelse kan stige, hvis renterne stiger ved næste rentetilpasning. Omvendt kan den falde, hvis renterne falder.

Den korte rente forventes ifølge Totalkredit og Realkredit Danmark at bevæge sig sidelæns i de kommende kvartaler, da der ikke ventes yderligere rentenedsættelser fra ECB eller Nationalbanken.

Med afdragsfrihed betaler du kun renter og bidrag i en periode, typisk 10 år (op til 30 år hos enkelte institutter). Du betaler ikke af på selve gælden i den periode.

Det giver en markant lavere månedlig ydelse i de afdragsfrie år.

For et fastforrentet lån på 1 million over 30 år med 10 års afdragsfrihed kan du forvente:

I den afdragsfrie periode: ca. 2.500-3.500 kr. om måneden Når afdragsfrihed ophører: ca. 5.000-6.500 kr. om måneden

De samlede omkostninger over lånets løbetid bliver væsentligt højere med afdragsfrihed. Du betaler renter af den fulde gæld i hele den afdragsfrie periode, og du har kortere tid til at betale lånet af bagefter.

Vær også opmærksom på, at bidragssatsen typisk er højere ved afdragsfrihed. Det er realkreditinstituttets måde at kompensere for den øgede risiko.

Afdragsfrihed kan give mening i specifikke situationer, f.eks. hvis du er førstegangskøber med en stram økonomi de første år. Men for de fleste boligejere er det dyrere på lang sigt.

Flere ting påvirker, hvad det koster dig at låne 1 million. Her er de vigtigste:

Løbetiden

Jo længere løbetid, jo lavere månedlig ydelse, men jo mere betaler du samlet. Ved at vælge 20 år i stedet for 30 år kan du spare flere hundrede tusinde kroner i renteomkostninger. Til gengæld stiger den månedlige ydelse med ca. 1.000-1.500 kr.

Belåningsgrad

Din bidragssats stiger med belåningsgraden. Et lån med 60% belåning har lavere bidrag end ét med 80% belåning. Hvis du kan lægge en større udbetaling, bliver lånet billigere.

Bidragssatsen

Bidragssatsen er realkreditinstituttets gebyr og udgør en væsentlig del af de samlede omkostninger. I 2026 ligger bidragssatsen typisk mellem 0,45% og 1,2% afhængigt af institut, belåningsgrad og låntype. Her gælder det om at sammenligne, for der er store forskelle.

Kursen

Kursen på dit lån afgør, hvor meget du reelt får udbetalt. En kurs på 97 betyder, at du af et lån på 1.000.000 kr. kun får udbetalt 970.000 kr., men stadig skal tilbagebetale den fulde million. Kursen svinger dagligt og er særligt relevant for fastforrentede lån.

Din kreditvurdering

Dit realkreditinstitut vurderer din økonomi individuelt. Indkomst, eksisterende gæld, ansættelsesforhold og om du står registreret i RKI spiller alle en rolle for de vilkår, du bliver tilbudt.

Læs mere om kreditværdighed.

I Danmark kan du trække dine renteudgifter fra i skat. Fradraget er ca. 33% for renteudgifter under ca. 50.000 kr. (enlige) eller 100.000 kr. (par), og ca. 25% for beløb derover.

Det betyder, at din faktiske månedlige udgift efter skat er lavere end ydelsen før skat.

Tag f.eks. et fastforrentet lån på 1 million med en månedlig ydelse på 5.000 kr. før skat. Rentedelen af ydelsen giver et skattefradrag, der reelt kan spare dig 800-1.200 kr. om måneden. Så den reelle udgift lander tættere på 3.800-4.200 kr.

Skattefradraget gælder både for realkreditlån og banklån.

Vil du have den laveste pris på dit realkreditlån, er der et par ting du kan gøre:

Indhent tilbud fra flere banker. Realkreditlån sælges gennem bankerne, og priserne varierer. Totalkredit formidler gennem lokale og regionale pengeinstitutter, mens Nordea Kredit kun er via Nordea, og Realkredit Danmark kun er via Danske Bank. Sammenlign mindst 2-3 tilbud. At søge flere steder påvirker ikke din kreditvurdering.

Overvej en lavere belåningsgrad. Kan du lægge mere end 5% i udbetaling, eller har du allerede friværdi i boligen, falder bidragssatsen.

Vælg den rigtige låntype. Variable lån er typisk billigst her og nu, men medfører usikkerhed. Fastforrentede lån er dyrere, men giver fuld forudsigelighed. Valget afhænger af din risikovillighed og din tidshorisont.

Hold øje med kurserne. Kursen svinger dagligt, og et par kurspoint kan betyde tusindvis af kroner i forskel. Tal med din bank om kurssikring, så du undgår ubehagelige overraskelser.

Undgå unødvendig afdragsfrihed. Det sænker ydelsen nu, men koster markant mere over tid.

Vi sammenligner realkreditlån her på Financer, så du kan få et overblik over de aktuelle muligheder.