Lån i friværdi: Hvad det er, og hvordan det virker

Er din bolig steget i værdi? Så sidder du muligvis på en af de billigste lånemuligheder overhovedet.

Lån i friværdi giver dig adgang til de penge, der er bundet i din bolig. Du beholder boligen, men får frigjort kapital til renovering, gældsindfrielse eller andre formål.

Friværdi er ganske simpelt forskellen mellem din boligs aktuelle værdi og din restgæld. Har du et hus eller en lejlighed med friværdi i, kan du tage det billigste lån i friværdi via realkreditinstituttet.

Formlen er enkel:

Boligens værdi - restgæld = friværdi

Du kan som udgangspunkt belåne op til 80% af boligens værdi med et realkreditlån. For sommerhuse er grænsen 75%.

Vil du have et hurtigt overblik, kan du prøve Totalkredits friværdiberegner. Den estimerer din boligs værdi baseret på prisudviklingen i dit område.

Husk at resultatet er vejledende. Den endelige vurdering laves af banken eller en ejendomsmægler.

Et lån i friværdi er et lån, hvor du stiller din bolig som sikkerhed. Du optager et såkaldt tillægslån, enten som et realkreditlån eller et banklån.

Fordi banken har sikkerhed i din bolig, er renten markant lavere end på forbrugslån eller andre lån uden sikkerhed.

Har du allerede et realkreditlån, kan du forhøje det op til 80%-grænsen, hvis din bolig er steget i værdi.

Der er grundlæggende to måder at låne i din friværdi på:

Realkreditlån (op til 80% af boligens værdi) Det billigste valg. Du betaler en lav rente plus bidragssats til realkreditinstituttet. Til gengæld koster det tinglysningsafgift og gebyrer at oprette lånet. Du skal låne mindst ca. 100.000 kr. for at det kan betale sig.

Banklån (op til 100% af boligens værdi) Bruges typisk til den del, der ligger over 80%-grænsen. Renten er højere end realkreditlån, men stadig lavere end forbrugslån, fordi banken har sekundær sikkerhed i boligen. Gebyrer er ofte lavere ved banklån.

Det er ikke gratis at optage lån i friværdien. Her er de typiske omkostninger:

Tinglysningsafgift: 1.850 kr. + 1,5% af lånebeløbet (i 2026). Tinglyser du f.eks. et lån på 500.000 kr., koster tinglysningen alene 9.350 kr.

Bidragssats: Realkreditinstituttets årlige gebyr for at administrere lånet. Typisk 0,5-1,0% af restgælden. Realkredit Danmark sænkede i 2026 bidragssatsen på nye fastforrentede lån fra 0,68% til 0,57% ved 80% belåning.

Kurtage og gebyrer: Banken tager typisk et ekspeditionsgebyr på et par tusinde kroner.

Vurdering: Nogle banker kræver en ejendomsmæglervurdering, som kan koste 2.000-5.000 kr.

Som tommelfingerregel bør du låne mindst 100.000 kr. i realkreditlån for at omkostningerne giver mening. Låner du mindre, kan et banklån være billigere samlet set.

Du kan i princippet bruge pengene til hvad du vil. De mest almindelige formål er:

Det smarteste ved lån i friværdi er prisen. Hvor et forbrugslån typisk har en ÅOP på 8-25%, kan du låne i friværdien til en brøkdel af den pris.

Et realkreditlån i friværdien kan løbe op til 30 år. Har du luft i økonomien, kan du vælge en kortere løbetid og spare renter.

Banken ser typisk på, hvad du bruger pengene til. Låner du fx til en bil, er det fornuftigt at afdrage mindst lige så hurtigt som bilen falder i værdi. Ellers risikerer du negativ friværdi den dag du sælger bilen.

Du kan også vælge afdragsfrihed på realkreditlånet i en periode (typisk op til 10 år), men husk at du i den periode ikke bygger friværdi op via afdrag.

Ja, også pensionister kan låne i friværdien. Det kaldes ofte nedsparing, og giver dig mulighed for at bruge den bundne kapital i din bolig som supplement til pensionen.

For pensionister gælder dog strængere regler:

• Du kan som udgangspunkt højst belåne op til 60% af boligens værdi
• Banken vurderer din samlede økonomi individuelt
• I særlige tilfælde kan du få lov til at låne mere end 60%, men det afhænger af din situation

Har du en bolig med høj friværdi og lave udgifter, kan det være en oplagt måde at få mere luft i budgettet på.

Har du en andelsbolig, kan du også låne i friværdien, men der er vigtige forskelle:

• Værdien af en andelsbolig fastsættes af andelsboligforeningens valuarvurdering, ikke af markedet
• Du kan ikke optage et realkreditlån i en andelsbolig. I stedet bruger du et andelslån (banklån med pant i andelsbeviset)
• Renten på andelslån er højere end på realkreditlån, men stadig væsentligt lavere end forbrugslån
• Maksimal belåning varierer fra bank til bank

Før du låner, bør du få den seneste valuarvurdering fra din andelsboligforening.

At have friværdi er ikke nok i sig selv. Banken skal også godkende dig.

De kigger bl.a. på:

• Din samlede indkomst og udgifter
• Eksisterende gæld (din gældsfaktor)
• Om du er registreret i RKI
• Om du ønsker fast eller variabel rente
• Boligens stand og placering

En høj friværdi er ikke en garanti for at få lånet. Din økonomi skal kunne bære de ekstra låneomkostninger.

Hvis din bolig er steget i værdi, kan du sikre dig mod fremtidige prisfald ved at låne i friværdien og parkere pengene.

Du er ikke forpligtet til at bruge pengene med det samme. Du kan f.eks.:

• Sætte dem på en opsparingskonto med indlånsrente. Dine penge er sikret op til 100.000 euro (ca. 745.000 kr.) af Garantiformuen.
• Investere dem, fx i aktier eller fonde. Det kræver dog risikoappetit.
• Kanalisere dem ind på din pensionsopsparing for skattefordele.

På den måde står din friværdi sikkert, også selvom boligpriserne skulle falde.