EstateGuru er en af de mest etablerede crowdlending platforme i Europa, med fokus på sikrede ejendomslån. Siden 2014 har over 159.000 investorer lagt mere end €870 millioner i platformen.
I denne EstateGuru anmeldelse gennemgår vi hvordan platformen fungerer, hvad det koster, hvilket afkast du kan forvente, og de risici du bør kende til, før du investerer.
Overblik over EstateGuru
| Oprettelse | 0 kr. |
|---|---|
| Bonus | 0,5% som ny investor |
| Mindste investering | €50 (ca. 375 kr.) |
| Mindste investering AutoInvest | €250 (ca. 1.850 kr.) |
| Gennemsnitligt historisk afkast | 10,6% |
| Rente på nye lån | 7-12% |
| Låntype | Sikrede ejendomslån |
| Aktive lande | Estland, Letland, Litauen, Finland, Portugal |
| Låneperioder | 6-36 måneder |
| AutoInvest | Ja |
| Sekundært marked | Ja (1% gebyr) |
| Reguleret | Ja (estisk Finantsinspektsioon) |
| Cashback | Ja |
Platformen har fokuseret sine aktiviteter i de baltiske lande (Estland, Letland og Litauen), efter at have trukket sig ud af Tyskland, Sverige og Spanien. Der er fortsat begrænset aktivitet i Finland og Portugal.
Det gennemsnitlige historiske afkast ligger på ca. 10,6%. Det er lavere end tidligere, men stadig markant højere end hvad du får i rente på en opsparingskonto.
Investering hos EstateGuru
EstateGuru forbinder dig som investor med virksomheder, der søger kapital til ejendomsprojekter. Alle lån på platformen er sikret i ejendomme, hvilket adskiller EstateGuru fra mange andre crowdlending platforme, der tilbyder usikrede forbrugslån.
EstateGuru's team vurderer hvert projekt individuelt. De afviser en del projekter, som de vurderer ikke er sikre nok for investorerne.
Når du investerer i et projekt, modtager du renter løbende i lånets løbetid. Ved lånets udløb får du din investering tilbage.
Manuel investering
For manuel investering skal du investere mindst €50 per projekt (ca. 375 kr.). Du finder projekterne på det primære marked (Primary Market), hvor du kan investere i de projekter, der står som "Open".
Hvert projekt har en detaljeret side med billeder, rente, LTV, låneperiode, information om låntager og sikkerheden bag lånet.
Du kan klikke dig ind på hvert projekt og se renten, LTV, låneperiode og meget mere. Der er også information om låntager og sikkerheden for lånet.
Automatisk investering (Auto Invest)
Auto Invest gør det muligt at investere i nye projekter helt automatisk. Du sætter dine kriterier, og platformen investerer for dig, når et passende projekt dukker op.
For at bruge Auto Invest skal du investere mindst €250 per projekt (ca. 1.850 kr.). Det er en højere barriere end manuel investering, men funktionen sparer dig for tid og sikrer at dine penge ikke ligger uinvesteret.
Begrebsforklaring
Her er de vigtigste begreber, du møder på projektsiderne hos EstateGuru.
Target er det samlede beløb, som skal investeres i projektet.
Collateral value er værdien af den sikkerhed der stilles. Typisk ejendommens vurderede værdi.
LTV (Loan to Value) er belåningsgraden. En LTV på 60% betyder at 60% af ejendommens værdi er belånt.
Loan period er lånets løbetid.
Schedule type fortæller om lånet er et annuitetslån (afdrag + renter løbende) eller et bullet-lån (kun renter, investering tilbage til sidst). Bullet-lån er mest normalt på EstateGuru.
Mortgage rank angiver din prioritet ved misligholdelse. First rank betyder du betales først.
Collateral type er typen af sikkerhed, f.eks. lejlighed, hus eller erhvervsejendom.
Gebyrer hos EstateGuru
EstateGuru var tidligere næsten gebyrfrit, men har i de seneste år introduceret flere gebyrer.
| Gebyr | Beløb |
|---|---|
| Oprettelse | Gratis |
| AUM-gebyr | 0,083% af portefølje/md. |
| Hævningsgebyr | €3 per hævning |
| Sekundært marked | 1% (betales af sælger) |
| Inaktivitetsgebyr | €10/md. (12 mdr.) / €50/md. (24 mdr.) |
AUM-gebyret beregnes kun af din performende portefølje (ikke af lån under inddrivelse). Inaktivitetsgebyret er vigtigt at kende til. Hvis du holder op med at investere men glemmer at lukke din konto, kan det koste op til €50 om måneden.
Pas på inaktivitetsgebyret
Risiko og misligholdelse
Det er vigtigt at tale ærligt om risiko. EstateGuru har haft betydelige udfordringer med misligholdte lån, specielt efter 2020.
Cirka 62% af platformens udestående portefølje er under inddrivelse. Det betyder at en stor del af investorernes penge er bundet i lån, der ikke er blevet tilbagebetalt til tiden.
Samlet set har investorer tabt ca. €3,4 millioner på platformen. Det er et relativt lille beløb i forhold til de €96 millioner der er udbetalt i afkast, men det viser at tab er en reel mulighed.
Inddrivelsesprocessen kan tage flere år. Når et lån misligholdes, forsøger EstateGuru at inddrive gælden, typisk ved at sælge den underliggende ejendom. Men det er en langsom proces, og der er ingen garanti for at du får alle dine penge tilbage.
Spred dine investeringer over mange projekter for at minimere risikoen. Investerer du kun i et par projekter, kan et enkelt misligholdelse ramme hårdt.
Hvem står bag EstateGuru?
EstateGuru blev grundlagt i 2014 af Kaspar Kaljuvee, Marek Pärtel og Marko Arro i Estland. Deres mål var at gøre ejendomsinvestering tilgængelig for alle.
Platformen er reguleret af den estiske finanstilsynsmyndighed (Finantsinspektsioon) og opererer under EU-licens.
EstateGuru i tal
Det gennemsnitlige historiske afkast ligger på ca. 10,6%. Over 159.000 investorer har tilsammen investeret mere end €870 millioner og modtaget over €96 millioner i afkast.
EstateGuru blev profitabel i 2024, hvilket er et positivt tegn for platformens langsigtede overlevelse.
Fakta om EstateGuru i 2026
Tilmelding hos EstateGuru
For at tilmelde dig skal du være mindst 18 år og have en europæisk bankkonto. En dansk konto fungerer fint.
Du kan også investere via din virksomhed. Ved tilmelding skal du gennemgå en kort test, der vurderer din viden om crowdlending.
Er EstateGuru troværdige?
EstateGuru er reguleret af den estiske finanstilsynsmyndighed og er gennemsigtige med dokumentation, vilkår og statistikker.
Kommunikationen mellem platform og investorer er god, og kundeservicen svarer typisk inden for 24 timer. Dog foregår al support på engelsk, hvilket kan være en ulempe for nogle danske brugere.
Det store "men" er den høje andel af misligholdte lån. Selvom platformen er gennemsigtig omkring problemet, og aktivt forsøger at inddrive gælden, er det en bekymring for mange investorer.
Platformen er troværdig i den forstand at de ikke skjuler problemerne. Men troværdighed alene er ikke nok, hvis dine penge er bundet i årelange inddrivelsesprocesser.
Bør du investere hos EstateGuru?
EstateGuru kan være relevant for dig, hvis du gerne vil ind i ejendomsinvestering uden at købe en hel bolig. Du slipper for det besvær der normalt følger med at eje ejendomme, og du kan starte fra kun €50.
EstateGuru kan passe til dig, hvis du:
Vil diversificere din portefølje med ejendomsinvestering
Er ny investor og vil starte med et lille beløb
Forstår og accepterer risikoen ved crowdlending
Har en tidshorisont på mindst 6-12 måneder
EstateGuru passer sandsynligvis ikke, hvis du:
Vil have hurtig adgang til dine penge
Ikke kan acceptere risikoen for tab
Ikke er komfortabel med engelsk kundesupport
Husk at et afkast på 7-12% ikke kommer gratis. Der er reel risiko for tab, og en stor del af porteføljen er under inddrivelse. Invester kun penge du kan undvære, og spred dem over mange projekter.
Hvis du overvejer alternativer, kan du se vores sammenligning af crowdlending platforme, eller læse om Mintos og Kameo.
Spørgsmål og svar om EstateGuru
Hvad sker der hvis et lån misligholdes?
EstateGuru forsøger at inddrive gælden, typisk ved at sælge den underliggende ejendom. Pengene betales derefter tilbage til investorerne. Processen kan dog tage flere år, og der er ingen garanti for fuld tilbagebetaling. Samlet set har investorer mistet ca. €3,4 millioner.
Hvorfor er der ingen BuyBack garanti?
EstateGuru tilbyder ikke en tilbagekøbsgaranti, fordi alle lån er sikret i ejendomme. Sikkerheden i ejendommen erstatter i praksis tilbagekøbsgarantien, som er mere normal på platforme med usikrede forbrugslån.
Hvem kan investere hos EstateGuru?
Du skal være mindst 18 år og have en europæisk bankkonto (en dansk konto er fint). Du skal desuden gennemgå en kort test om din viden om crowdlending.
Hvad koster det at bruge EstateGuru?
Oprettelse er gratis, men der er AUM-gebyr (0,083% per måned), hævningsgebyr (€3), sekundært marked-gebyr (1%) og inaktivitetsgebyr (€10-50 per måned efter 12 måneders inaktivitet).
Hvad er det forventede afkast?
Det historiske gennemsnitlige afkast er ca. 10,6%. Nye lån tilbyder renter på 7-12%. Det faktiske afkast afhænger af hvor mange af dine lån der misligholdes og hvor lang tid inddrivelsen tager.
Skal jeg betale skat af mit afkast fra EstateGuru?
Ja, afkast fra EstateGuru er skattepligtigt i Danmark. Der er 0% kildeskat hos EstateGuru, men du skal selv indberette dit afkast til SKAT som kapitalindkomst.
Kan jeg sælge mine investeringer før tid?
Ja, via det sekundære marked. Du kan sælge dine lånandele til andre investorer, men det koster 1% af salgsprisen i gebyr.
